2016年以来,“房住不炒”的理念已逐渐成为社会共识。不过,它不仅是指导房地产市场发展的原则,而且是指导建立新型住房制度的原则。

  所谓新型住房制度,核心一点,是租购并举。虽然“住有所居”,本来就包括买房住和租房住,但过往多年我们有个误区,似乎只有买来的房子,才叫住。购买需求是直接推动住房价格上升的主要力量;而租赁需求可以分流购买需求,缓和房价上涨压力。

  如你所知,改革现有住房制度,建立和完善新型住房制度,当非朝夕之功。举个例子,租购并举,意味着需要加大住房租赁用地的供应,包括公租房和其他市场化住房租赁用地。但住房租赁用地的出让价格,大多要低于商品住房用地。

  比如,南京市市长蓝绍敏3月8日在全国两会上表示,今年南京市将保证租赁房供地占住房供地比例达到30%以上,“租赁房用地是经营性用地收益的八分之一到六分之一,财政上要减少200多亿的土地收益,是严重‘亏本倒挂’的。”

  很多地方是将土地出让金收入到纳入财政大盘子里的。一个城市为了保证租赁住房用地供应,(一年)就要减少200多亿的土地收益,决心不可谓不大。但城市的财政收支不能缺口太大,或者是减少支出,或者是增加其他收入来源。一年可以,如果连续如此,城市政府的财政压力是蛮大的。

  近两年还有一个大家熟悉的词,房地产长效机制。其中,房地产税收制度改革,被认为是长效机制的重要内容。根据原财政部副部长史耀斌在今年全国两会的介绍,正在设计、完善之中的房地产税,主要功能是筹集地方财政收入,调节收入分配、促进社会公平。

  与建立新型住房制度一样,房地产税制改革也是一个复杂的过程。比如,参照国外成熟做法,房地产税一般是个人申报制。有过商品房交易行为的朋友都知道,买卖二手房,涉及到增值税(原营业税)、个人所得税、契税等,卖方经常将其应纳税额转嫁给买方,商品房交易的税成为流转税。

  未来房地税完成立法并实施后,如果房产持有人不愿自行申报,而是一直等到转让时再让买方一并缴纳,那就这一税种也容易像此前交易环节的税种一样变成流转税,与立法的本意相违。所以,史耀斌特别讲了一句话,要“建立完备的税收征管模式,这样才能够使房地产税征得到、征得公平。”征得到、征得公平,太重要了。

  建立新型住房制度和房地产长效机制,就必须在旧和新之间找到平衡点,改革才能收到实效。但大方向和原则已经确定,勿存幻想。

  与建立新型住房制度相伴随,房地产企业也存在转型的问题。道理很简单,绝大多数的房企,商业模式是以销售物业为主营收入,而其中又以住宅销售为主。既然新型住房制度是租购并举,而且“租”在“售”前面,这说明租赁住房以及住房租赁用地的供应,在整个住房市场的比重将在现有基础上不断加大。

  此前我在文章里提到,一批企业和机构,如万科、碧桂园、龙湖、旭辉、世联行、自如等,已经并将计划投入相当大的资源,建设和运营长租公寓。几大国有银行如工行、建行、中行,也将租赁金融作为重要发展增量。

  那么,是不是所有房企都适合大规模发展长租公寓呢?显然不是。单从规模上粗略划分,我个人认为,销售额2000亿以上级别的房企,应该着手介入住房租赁市场。1000亿以上级别应该开始研究住房租赁市场。你都没有研究,没有关注,5年后就做看客好了。

  从基本是销售物业,到销售物业、租赁物业并举,这是商业模式的转型。改革讲究渐进,转型也要温和。举个例子,排名前30的房企,基本都是上市公司。销售物业是主要收入来源,而租赁住房的租金占比较低,如果一下子将重心转到租赁住房上,别的不说,财报就会比较难看。当然,没有哪个企业会这么做。

  一家房企,从300亿级别向1000亿级别、从1000亿级别向3000亿级别、从3000亿级别向6000亿级别迈进,需要在人才、资金、管理架构等方面作出调整。同样,从以销售物业为基本营收来源,向销售收入为主、租金收入为辅,这样商业模式的转型,也需要在人才、资金、管理架构等方面提前准备。

  至于转型的节奏和时间点,每个企业所处的阶段不同,没有一定之规。最重要的是掌握资金和利润的平衡点。不能因为增加租赁住房的投入而令资金紧张、利润大幅下滑。我为什么建议2000亿以上级别企业介入住房租赁市场,就是认为这种级别企业资金腾挪空间较大,也不会过大影响利润来源占比。

  不要等,要行动。如果觉得探索成本太高,可以向先行企业如万科、龙湖学习。怎么学习,就不用多说了吧,大家都比我聪明。(文/袁一泓 资深房地产媒体人)